Юридическая информация
Право собственности
Краткое описание права собственности и правоустанавливающие документы
Право собственности и законы РФ
Гражданский кодекс РФ (далее ГК РФ) раскрывает в ст. 209 понятие права собственности, а именно право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Таким образом, право собственности включает в себя 3 права в отношении объекта собственности. Например, квартира может принадлежать одному лицу, т.е. он является собственником, он владеет ею, может распоряжаться, но право пользования передал другому лицу на основании договора аренды. Обладая всеми 3 правами, собственник может по своему усмотрению распоряжаться этой собственностью в пределах границ, установленных законом, - владеть, пользоваться, продать, подарить, обменять, заложить, передать другому в пользование, дать возможность другому лицу распоряжаться, при этом оставаясь собственником.

При этом надо понимать, что право собственности не возникает просто так. Основанием для приобретения и прекращения права собственности на объект недвижимости являются договора купли-продажи, мены, дарения, а также случаи наследования, приватизации, изъятия на основании решения суда, национализации на основании закона и др. Право собственности может также возникнуть на вновь создаваемое недвижимое имущество. Однако не каждое вновь построенное здание или сооружение может быть признано объектом недвижимости, так, в частности, такой объект может быть признан самовольной постройкой и снесен либо признан законным по решению суда, и только в этом случае может быть признан объектом недвижимого имущества.

Важный момент - право собственности возникает только с момента государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок по ней (ЕГРН).

К объектам недвижимости следует относить землю и все, что непосредственно с нею связано, а также здания, сооружения, в т.ч. объекты незавершенного строительства. Недвижимым могут признаваться, как отдельные здания и сооружения, так и комплекс зданий и сооружений, непосредственно связанных с собой - так называемый единый недвижимый комплекс, в этом случае такой комплекс признается одним неделимым объектом.

Собственником может быть физическое лицо, юридическое лицо, государство самостоятельно или в лице государственных или муниципальных органов. Собственников может быть несколько, в этом случае возникает общая собственность, которая в свою очередь может быть долевой (разделена на доли) или совместной (без деления на доли).

В долевой собственности доли определяются договором, законом либо считаются равными, если не определены договором или законом. Владение и пользование долей осуществляется на основании соглашения всех участников, при отсутствии согласия - по решению суда. При отчуждение доли другие участники долевой собственности имеют преимущественное право ее приобретения.

В совместной собственности владение и пользование происходит сообща, если между ними не предусмотрено иное, а с распоряжением уже сложнее - каждый может распоряжаться как захочет, если не установлено соглашение, но при этом, любая сторона может потребовать признать сделку недействительной, если сторона совершившая сделку не имела на то необходимых полномочий.

Отдельно выделяют общую собственность супругов, так ГК РФ признает все имущество, нажитое во время брака общим, если иное не установлено брачным договором. Исключение - то, что подарено или получено по наследству.

В многоквартирных домах наряду с правом собственности на квартиру возникает право собственности на общее имущество в доме, к которому относятся лифт, лестничная площадка, лестницы, подъезд, подвал и чердаки и т.п., в т.ч. земельный участок, на котором расположен дом. Управление таким имуществом происходит через ТСЖ или Управляющую компанию. Право собственности на общее имущество в доме ограничено, т.е. его нельзя продать, подарить и т.д.

Земля, несмотря на построенное на ней здание или сооружение, является самостоятельным объектом недвижимости. Но, если в случае с квартирой, земля относится к общему имуществу в доме, то в случае с частным домовладением, собственник имеет, как правило, право собственности на само домовладение и отдельно право собственности на земельный участок. Право собственности на земельный участок возникает в пределах установленных границ на этом участке. Границы устанавливаются на основе межевания, с постановкой на кадастровый учет и определением возможности использования земельного участка. Категория земель определяются Земельным кодексом РФ (ЗК РФ) и, например, на землях сельхозназначения нельзя построить дом для проживания, а только на категориях земель для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Жилая недвижимость также может использоваться только по назначению - для проживания. Это указано в ст. 288 ГК РФ, где также указано, что размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Для разных объектов недвижимости существуют определенные требования к назначению и использованию. Назначение и использование может определяться федеральным законом или другими нормативными актами. Особое внимание государство уделяет к памятникам культуры, к которым могут быть отнесены, как жилые дома, так и нежилая недвижимость. В отношении таких объектов могут устанавливаться ограничения по владению, пользованию и распоряжению.

В целом, сделки по купле-продаже или аренде жилой или нежилой недвижимости достаточно типичны, но могут возникать различные трудности, связанные с особенностями и ограничениями, вытекающим из-за действия многочисленных законов и других нормативных актов, которые затрагивают отношения в сфере владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

Чтобы лучше разобраться во всех тонкостях и ситуациях, связанных с правом собственности на недвижимое имущество, можете самостоятельно изучить ГК РФ и ЗК РФ, упомянутые выше, а также Жилищный и Семейный кодексы и много других законов, постановлений, указов и т.д. Мы понимаем цену профессонализма, поэтому сотрудничаем с юристами, которые специализируются в разных направлениях и могут помочь осуществить любую сделку в сфере недвижимости.

Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость
Агентства недвижимости, как правило, сталкиваются с двумя типами сделок - купля-продажа и аренда. И в том, и в другом случае до сделки необходимо проверять, кому и на каком основании принадлежит объект. Это предопределяет возможность или невозможность совершения сделки, необходимость совершения или не совершения других действий. В первую очередь, необходимо понимать, является ли лицо, желающее осуществить сделку, правомочным на ее осуществление самостоятельно. Для этого проверяются документ(ы), подтверждающий(е) право собственности на объект(ы) недвижимости.

Основные документы, подтверждающие право собственности, - это выписка из ЕГРН, выписка из ЕГРП или Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Свидетельство выдавалось до 15 июля 2016 г, после выписка из ЕГРП, а с 1 января 2017 года и по настоящий момент выписка из ЕГРН.
К документам, которые могут указать на возможность наличия права собственности, являются договор купли-продажи, домовая книга, технический паспорт, документы, подтверждающие приватизацию или наследование, судебное решение и т.д.

Также в сделке от имени собственника может выступать доверенное лицо по нотариальной доверенности.

Все эти документы при первичном контакте в любом случае являются лишь ориентиром того, что вы взаимодействуете с лицом, которое может принимать решение по распоряжению имуществом. Перед сделкой документы всегда проверяются, заказывается электронная выписка из ЕГРН, сверяются с данными паспорта, доверенность проверяется на возможность ее использования, в т.ч. проверяются другие документы, которые могут повлиять на осуществление сделки, например, нахождение объекта в залоге и т.д.